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住房转让所得税计算器

根据转让价、取得价、必要费用以及取得日、转让日和居住年数，按照韩国《所得税法》依次计算一户一房免税（超过 12 亿韩元部分按比例）、长期持有特别扣除、基本扣除、按持有期间的税率和多套住房加重税率，得出住房转让所得税和地方所得税。

2026 年标准

家庭与住房

一户指本人、配偶及在同一住址共同生活的家庭成员。持有的组合成员入住权和预售权也计入住房数量（影响加重判断和一户一房免税，《所得税法》第 104 条第 7 款）。首都圈和广域市以外基准市价不超过 3 亿韩元的住房等不计入加重的住房数量；若另一套只是这类住房，转让的住房不加重（施行令第 167 条之 10 第 1 款第 10 项）。临时两套房、继承住房、赡养合户、婚姻合户等视为一套房的特例，本计算器不做判断。

持有与居住

按居民登记的迁入日至迁出日计算。若产权登记早于付清余款日，则以登记日为取得日、转让日。

金额

购置税、买卖时和取得时的中介费、法务代办费、阳台扩建和窗框更换等资本性支出的合计。墙纸、刷漆等维修费和贷款利息不包括在内，需要凭证。

修改基准值 2026 年标准
一户一房免税
长期持有特别扣除 表 1（%，持有 3 年至 15 年以上）
表 2 持有期间（%，3 年至 10 年以上）
表 2 居住期间（%，2 年至 10 年以上；2 年档限持有 3 年以上）
基本税率（计税基数区间、税率 %、速算扣除额 韩元）
以上
其他

默认值为截至 2026 年 10 月的韩国《所得税法》（2026.7.1 施行，法律第 21221 号）、其施行令（2026.10.1 施行，总统令第 36737 号）和《地方税法》（2026.7.1 施行，法律第 21308 号）。免税见法第 89 条第 1 款第 3 项和施行令第 154 条，高价住房按比例计算见施行令第 160 条，长期持有特别扣除见法第 95 条第 2 款表 1、表 2 和施行令第 159 条之 4，基本扣除见法第 103 条，税率见法第 104 条第 1 款和第 55 条第 1 款，加重见法第 104 条第 7 款，地方所得税见《地方税法》第 103 条之 3。多套住房加重的暂停（施行令第 167 条之 3 第 1 款第 12 项之 2、第 167 条之 10 第 1 款第 12 项之 2）以 2026 年 5 月 9 日前的转让为止，未再延长。政府于 2026 年 8 月 3 日公布的税制改革方案（2027、2028 年暂时下调加重税率，2028 年起调整长期持有特别扣除、30 亿韩元以下一套房基本扣除 2,500 万韩元等）尚未获国会通过，未计入。法律修改后可在此调整数值。

应缴税款（转让所得税 + 地方所得税，估算）
0韩元
转让差额0
计税基数0
适用税率-
相对差额的实际税率0%
明细（韩元）
转让价0
(−) 取得价0
(−) 必要费用0
= 转让差额0
应税转让差额0
(−) 长期持有特别扣除0
= 转让所得金额0
(−) 基本扣除0
= 计税基数0
应纳税额（转让所得税）0
(+) 地方所得税0
应缴税款0

这是参考用的估算值。按照韩国《所得税法》（2026 年标准），计算居民以买卖方式转让一套已知实际交易价的国内住房的情形。这不是税务建议。实际税额请通过韩国国税厅网上申报系统、税务署或税务师确认。

计算包括
  • 一户一房免税（持有 2 年；取得时位于调整对象地区则另需居住 2 年）及超过 12 亿韩元部分的按比例计算
  • 长期持有特别扣除表 1、表 2（最高 80%），基本扣除 250 万韩元
  • 持有未满 1 年 70%、未满 2 年 60%、基本税率 6% 至 45%，调整对象地区多套住房加重（+20、30 个百分点）
  • 地方所得税（所得税的 10%）
不包括
  • 临时两套房、继承、赡养合户、婚姻等视为一套房的特例，持有和居住要求的例外
  • 通过继承、赠与取得的住房（取得价和持有期间特例、配偶等赠与后的结转课税）
  • 未登记转让（70%）、组合成员入住权和预售权、非经营用土地、减免、换算取得价、同一年多次转让的合并计算、附加税
  • 其他不适用加重的条件判断、地方所得税的条例增减、电子申报税额抵免

这个工具能做什么

输入转让价、取得价、必要费用以及取得日、转让日和居住年数，按照 2026 年标准的韩国《所得税法》计算住房转让所得税和地方所得税。一户一房免税及超过 12 亿韩元部分的按比例计算、长期持有特别扣除表 1 和表 2、250 万韩元基本扣除、按持有期间的税率以及调整对象地区多套住房加重都在一张表中列出，税率和扣除率可在“修改基准值”中调整。

计算方法

转让差额 = 转让价 − 取得价 − 必要费用。一户一房且持有满 2 年（取得时位于调整对象地区的还需居住满 2 年）时，转让价不超过 12 亿韩元的部分免税；超过时只对 转让差额 ×（转让价 − 12 亿）÷ 转让价 征税。长期持有特别扣除在持有满 3 年后适用表 1（6%，每年加 2 个百分点，15 年以上 30%）；一户一房且居住满 2 年的适用表 2（持有每年 4%、最高 40%，加居住每年 4%、最高 40%，合计最高 80%），高价住房按同一比例缩减。转让所得金额减去 250 万韩元基本扣除即为计税基数，税率为持有未满 1 年 70%、未满 2 年 60%，满 2 年适用基本税率（1,400 万以下 6% … 超过 10 亿 45%，含速算扣除）。持有 2 套住房的家庭转让调整对象地区住房时加 20 个百分点，3 套以上加 30 个百分点，且不适用长期持有特别扣除；持有满 2 年的住房在 2026 年 5 月 9 日前转让可暂停加重的规定未再延长，自 2026 年 5 月 10 日的转让起重新加重。地方所得税为应纳税额的 10%，缴纳金额按税种分别舍去不足 10 韩元的部分。例如：2016 年 5 月 20 日以 6 亿韩元购入的首尔公寓于 2026 年 9 月 30 日以 15 亿韩元卖出（必要费用 3,000 万，一户一房，居住 10 年）：8 亿 7,000 万转让差额中只有 20%，即 1 亿 7,400 万应税；长期持有特别扣除 80% 为 1 亿 3,920 万；转让所得金额 3,480 万；计税基数 3,230 万；应纳税额 3,230 万 × 15% − 126 万 = 3,585,000 韩元；地方所得税 358,500 韩元；合计 3,943,500 韩元（页面打开时的数值）。

使用须知

常见问题

只有一套房但售价超过 12 亿韩元，要交多少税？

只对超过 12 亿韩元的比例征税。以 15 亿韩元卖出时，（15 亿 − 12 亿）÷ 15 亿 = 20% 为应税转让差额，长期持有特别扣除也按同一比例适用。以 6 亿韩元购入并持有、居住 10 年（必要费用 3,000 万）时，转让所得税 3,585,000 韩元加地方所得税 358,500 韩元，合计 3,943,500 韩元。

多套住房转让税加重的暂停延长了吗？

没有。对持有满 2 年的住房暂停加重的规定只适用于 2026 年 5 月 9 日前的转让，未再延长。2026 年 5 月 10 日以后，持有 2 套住房的家庭转让调整对象地区住房适用基本税率加 20 个百分点，3 套以上加 30 个百分点，且不适用长期持有特别扣除。按过渡规定，属于土地交易许可对象的住房若在 5 月 9 日前申请许可（并获得许可、签约、收到定金），在合同日起 4 个月内转让仍不加重（5 月 10 日以后签约的须在 9 月 9 日前）；其他住房若在 5 月 9 日前签约并收到定金，在合同日起 4 个月内转让不加重。江南、瑞草、松坡、龙山以外的首尔 21 个区和京畿道 12 个地区为 6 个月而非 4 个月（5 月 10 日以后签约的为 11 月 9 日前）。

怎样才能获得 80% 的长期持有特别扣除？

一户一房、持有满 10 年且其间居住满 10 年时，按表 2 持有 40% 加居住 40%，合计 80%。居住不满 2 年时不适用表 2，而适用表 1（即使持有 15 年以上最高也只有 30%）。不属于免税对象的多套住房家庭，只要不被加重，也适用表 1。

必要费用可以包括哪些？

购置税、买入和卖出时的中介费、法务代办费，以及阳台扩建、更换窗框、更换锅炉等提高住房价值的资本性支出。墙纸、地板、刷漆等维修费和贷款利息不包括在内，并且需要收据等凭证。

参考资料

这是参考用的估算值，不是税务建议。本计算按韩国《所得税法》（2026 年标准）适用于居民以买卖方式转让一套已知实际交易价的住房，不反映一套房特例、继承或赠与取得、减免和附加税。实际税额请通过韩国国税厅网上申报系统或税务署、税务师确认。

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